房产税怎么算？从价1.2%、从租12%、个人出租住房4%，计税依据与减免一次说清

很多中小企业名下有自用的厂房、办公楼，或把多余的房产对外出租，却常常忽略了一项「安静」的财产税——房产税。它按年征收、分期缴纳，税率看起来不高，但计税依据的口径很有讲究，算错容易漏缴或重复缴。本文结合《房产税暂行条例》和现行优惠，把房产税一次说清。

一、谁要缴？征税范围和纳税人是关键

房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村的房产不在征税范围内。纳税义务人原则上是产权所有人：产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

特别提醒：无租使用其他单位房产的，由使用人（应税单位和个人）依照房产余值代缴房产税；融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳。

二、从价计征：余值×1.2%

自己使用（不用于出租）的房产，按「从价计征」：以房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。举例：某企业一幢厂房账面原值1000万元，当地减除比例30%，则年应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元。

「房产原值」的口径要特别注意两点：一是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，如暖气、卫生、通风、照明、煤气、电梯、升降机、过道、晒台等（财税〔2000〕125号）；二是无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，据此确定计入房产原值的地价。

三、从租计征：租金×12%

房产一旦出租，就改按「从租计征」：以房产租金收入为计税依据，税率12%。租金收入不含增值税（财税〔2016〕43号）。举例：企业把一套房产按年租金100万元（不含税）出租，则年应纳房产税=100×12%=12万元。

这里有个高频易错点：租赁合同约定免租期的，免租期内仍由产权所有人按房产余值缴纳房产税，而不是「零税」。例如写字楼出租约定首月免租金，则该免租月份要按余值计征房产税，之后月份才按租金计征。

四、个人出租住房：减按4%

个人（自然人）出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，并免征城镇土地使用税；个人出租住房所得，个人所得税减按10%征收（财税〔2008〕24号）。

再叠加「六税两费」减半：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税（财政部 税务总局公告2023年第12号）。由于自然人视同小规模纳税人，个人出租住房实际可按4%再减半，即2%征收房产税。

五、免税与减免要分清

《房产税暂行条例》第五条规定了五类免税房产：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。注意「自用」二字——上述免税单位出租的房产，以及非本身业务用的生产、营业用房，不属于免税范围。

此外，纳税人纳税确有困难的，可由省级政府确定定期减征或免征。

六、实务提醒

一是纳税义务发生时间：自行新建房屋用于生产经营的，从建成之次月起缴纳；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳。二是纳税地点在房产所在地，房产不在同一地方的，要按房产坐落地点分别缴纳。三是房产税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省级政府规定，别错过申报期。

本文仅供参考，具体以官方文件及主管税务机关口径为准。陕西天蓬数字科技有限公司（西安经济技术开发区）为经西安市财政部门行政许可公示的代理记账机构，业务涵盖代理记账、市场主体登记注册代理、商务代理代办、软件开发与技术咨询服务等。如您有自有或出租房产，欢迎联系天蓬顾问帮您厘清计税口径、按时合规申报。