买房契税怎么算？140㎡分水岭、首套二套1%至2%，税率、计税依据与免征一次说清

买房办证，契税是绕不开的一笔支出。自《契税法》2021 年 9 月 1 日施行，叠加 2024 年 12 月 1 日起的住房契税新政，个人购房的契税口径有了新变化。本文把契税的税率、计税依据与优惠一次讲清。

一、契税是谁缴、按什么算

契税是在境内转移土地、房屋权属时，向「承受方」（买房人、受让方）征收的税种。《契税法》规定税率为 3% 至 5%，具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内确定。

应纳税额 = 计税依据 × 适用税率。计税依据按不同情形确定：

• 土地使用权出让、出售，房屋买卖：为权属转移合同确定的成交价格（含应交付的货币及实物、其他经济利益对应的价款）；
• 互换：为所互换土地、房屋价格的差额；
• 赠与或其他无价格的转移：为税务机关参照市场价格核定的价格。

二、个人购房的优惠税率（2024 年新政）

根据财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号，自 2024 年 12 月 1 日起，个人购买住房契税优惠如下：

相比 2016 年起施行的财税〔2016〕23 号文件，核心变化是将享受 1% 低税率的面积标准由 90㎡ 提高到 140㎡。家庭第三套及以上住房不享受优惠，一般按法定税率 3% 征收。「家庭」范围包括购房人、配偶及未成年子女。

举例：购买一套 130㎡、总价 300 万元的第二套住房，调整前按 2% 缴 6 万元，调整后按 1% 缴 3 万元，直接节省 3 万元。

三、办理优惠的程序

申请享受优惠，纳税人应向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房地房地产管理部门出具的家庭住房情况书面查询结果。具备信息共享条件的，可授权税务机关通过共享方式取得；不具备且无法提交证明的，可适用告知承诺制办理，并对承诺真实性承担法律责任。

四、免征契税的情形

《契税法》第六条明确免征情形，主要包括：国家机关、事业单位、社会团体等承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研等；非营利学校、医疗机构、社会福利机构用于特定用途；承受荒山、荒地、荒滩用于农林牧渔生产；婚姻关系存续期间夫妻之间变更权属；法定继承人通过继承承受权属等。

五、申报缴纳时点

纳税人应当在办理不动产权属登记前申报缴纳契税。不动产登记机构查验契税完税或减免凭证后方予办理登记——不缴契税，无法办证。购买已装修房屋的，契税计税依据含装修费用（财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号）。

本文仅供参考，具体以官方文件及主管税务机关口径为准。

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