自2026年1月1日起，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）正式生效，将居民换购住房的个人所得税退税优惠延续至2027年12月31日。
这项政策直接关系到每一位卖旧房、买新房（或二手房）的纳税人，本文结合官方文件，把"谁能退、退多少、怎么退"三个核心问题一次说清。
一、谁能享受？三个条件缺一不可
并非所有卖房购房行为都能退税，公告明确了必须同时满足的条件：
其一，时间与顺序。纳税人出售自有住房后，须在现住房出售后1年内，于市场重新购买住房。也就是说，"先卖后买"且间隔不超过1年是前提，超出1年再购房则无法享受退税。
其二，同一城市范围。出售与重新购买的住房须在同一城市范围内，即同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。跨城市换购不符合条件。
其三，人与房的直接关联。出售自有住房的纳税人，须为新购住房的产权人或产权人之一，即"卖房人"与"买房人"须是同一人（或共同产权人之一），避免借名购房规避政策。
二、能退多少？全额退税与按比例退税怎么算
退税金额取决于新购住房金额与现住房转让金额的对比：
——新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
——新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
举例：某纳税人出售现住房转让金额为200万元，出售时已缴纳个人所得税2万元。若其新购住房金额为220万元（≥200万元），则2万元个税可全部退还；若新购住房金额为150万元（<200万元），则按150万÷200万=75%的比例退还，即退还1.5万元。
三、购房金额如何认定？新房、二手房口径不同
公告对两类购房金额给出了明确口径：
现住房转让金额，为该房屋转让的市场成交价格。
新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。实际操作中务必以网签合同、成交价格等有效凭证为准，避免因口径不清导致退税金额计算偏差。
四、怎么办理？材料与流程
符合条件的纳税人，应向主管税务机关提供合法、有效的售房合同、购房合同，以及主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。税务部门与住建部门已建立信息共享机制，将房屋交易合同网签备案等信息实时共享至税务部门，退税审核将更为高效便捷。建议纳税人在办理前整理好完整的合同与缴税凭证，按主管税务机关指引提交。
五、几个容易忽视的细节
一是"1年内"的起算点为现住房出售日，务必留存交易凭证以准确计算时限。二是退税须在政策有效期内（2026年1月1日至2027年12月31日）完成换购，超出有效期或流程未及时办结的，将无法享受优惠。三是退税对象为出售现住房"已缴纳"的个人所得税，不含其他税费。
本文仅供参考，具体以官方文件及主管税务机关口径为准。
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天蓬解读：换购住房退税关键在于"先卖后买、1年内、同一城市、本人为新购住房产权人"四个要点同时满足，退税金额按新购金额占转让金额比例计算。建议纳税人在卖房前留存完整网签合同与完税凭证，提前测算可退税额再决策。天蓬可协助小微企业主及个人核对申报口径、整理退税材料。
