为进一步规范土地增值税征收管理、增强政策执行的确定性、服务全国统一大市场建设，国家税务总局发布了《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告 2026 年第 3 号，2026 年 1 月 1 日施行）。这是近年来土地增值税征管口径的一次系统性统一，对房地产开发企业的预征、清算与尾盘申报影响直接。本文把核心口径一次说清。
一、预征：申报时间与计税依据
申报起始时间：纳税人申报预征土地增值税的起始时间，为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；若取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。预征税款所属期的截止时间，为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。预征按月或按季申报，具体由各省税务局统一确定。
计税依据：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发项目的，预征土地增值税的计征依据 = 预收款 ÷（1 + 增值税适用税率或征收率），与增值税、企业所得税的计税口径保持一致。
二、清算：收入与面积归集截止时间
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。这一口径与预征起止时间相衔接，让清算管理与预征管理、尾盘管理顺畅过渡。
三、两项扣除口径的明确
「红线外」支出准予扣除：纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同（或补充协议）中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出计入「取得土地使用权所支付的金额」扣除。
印花税与地方教育附加准予扣除：因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入「与转让房地产有关的税金」扣除；因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。
四、尾盘销售：申报时间与扣除金额
申报时间：纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税，按季申报。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
单位扣除金额计算：各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额 = 税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计 ÷ 相应类型房地产的可售建筑面积。需注意，单位扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售实际发生的相关税金据实扣除。
五、免税情形与过渡衔接
尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额 20% 的，可申报享受免征土地增值税；超过 20% 的，按规定缴纳。公告同时对废止条款和过渡衔接作了明确，此前尚未出具清算受理通知书的项目按新公告执行。
本文仅供参考，具体以官方文件及主管税务机关口径为准。陕西天蓬数字科技有限公司（西安经济技术开发区）为经西安市财政部门行政许可公示的代理记账机构，业务涵盖代理记账、市场主体登记注册代理、商务代理代办、软件开发与技术咨询服务等。天蓬可为房地产开发及涉房企业提供土地增值税预征、清算辅导，助您按统一口径合规申报、防范清算风险。
天蓬解读：土地增值税2026年第3号公告统一了预征、清算、尾盘销售征管口径，预征计税依据按不含税预收款、红线外支出可扣除、尾盘按季申报。房地产开发企业应及时对照新口径调整申报。天蓬可为涉房企业提供土地增值税预征清算辅导，助您合规申报。
